Constantemente é possível encontrar um condomínio residencial fazendo uma reforma ou alguma obra de expansão. Para que a ordem, a segurança e a durabilidade das edificações se mantenham, em 18 de abril de 2014 a ABNT publicou uma nova norma, a 16.280, que em agosto de 2015 foi revisada.
Com essa nova norma, quaisquer obras em condomínios e alteração que precise ser feita nas edificações, inclusive as executadas dentro dos apartamentos, deve ser comunicada ao síndico.
Para que o proprietário ou morador possa realizar uma reforma dentro do apartamento, agora, é necessário apresentar para o síndico um plano de reforma e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados, por um arquiteto ou engenheiro que deverá acompanhar a obra – mesmo antes do início da mesma.
Fica sob responsabilidade de o síndico receber e guardar esses documentos e se certificar que o que foi combinado será devidamente executado dentro da unidade ou em qualquer uma das possíveis obras em condomínios.
A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) trata-se de um documento emitido através do CREA (Conselho Regional de Engenharia) pelo profissional cadastrado. Ele valida legalmente um documento (atestado, parecer técnico, laudo, projeto etc.), expedido pelo engenheiro ao condomínio / condômino.
Isso significa que qualquer documento emitido por um engenheiro, só será valido se estiver acompanhado da respectiva ART. No caso dos arquitetos, é através do CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) que eles podem emitem o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), que possui a mesma função da ART.
“1º Toda obra técnica necessita de um projeto. O engenheiro autor do projeto é o seu responsável técnico, logo ele emite a ART correspondente;
2º Quem faz a obra é o responsável por seguir aquilo que consta no projeto, assim ele emite a ART da execução da obra; Se for o mesmo profissional, a ART poderá ser uma única, mas deve constar no corpo a informação que se refere a Projeto e Execução. Se for outro profissional, há necessidade de nova ART, este referente somente à execução da obra;
3º Se for obra de gás, haverá necessidade de mais uma ART, que se refere ao teste de estanqueidade. ”
Mesmo o síndico sendo responsável por receber todos os documentos necessários assinados, e acompanhas as obras em condomínios, se algo de prejudicial acontecer durante, ou decorrente, da obra, a responsabilidade não será do síndico e sim do profissional que apresentou a ART ou RRT.
No entanto, o engenheiro ou arquiteto foi contratado para a execução de um serviço, e pode acontecer que o caso onde a ART diga que um serviço seja realizado, e na prática outro serviço aconteça.
Por isso é tão importante que o síndico sempre exija o projeto muito detalhado, e como já mencionado, assinado pelo profissional responsável. Além claro, de fiscalizar as obras em condomínios, para que elas sigam de acordo com o documento. Assim, tanto síndico como edificação se preservam.
Em casos onde o morador simplesmente não informa o síndico sobre a execução da obra. O síndico pode denunciar as obras em condomínios junto a prefeitura, e entrar na Justiça solicitando a paralisação da obra.
Alguns empreendimentos proíbem que o material de construção suba até o apartamento. Se o morador não avisar o síndico e o zelador, ele simplesmente não consegue fazer a reforma. Além de proibir a entrada do material, o condomínio pode barrar também a entrada dos trabalhadores que estiverem realizando as obras em condomínios.
Para evitar que um desastre relacionado com as condições estruturais do prédio aconteça, o ideal é que seja aprovado em assembleia, a visita de um perito para avaliar as mudanças sofridas pela edificação.
Nesse caso, é preciso que os moradores permitam a entrada do especialista em suas casas, para que seja possível mapear as alterações já feitas, além de possivelmente corrigi-las.
No caso de obras e reformas em áreas comuns, a mudança é menos impactante, já que ela dependerá apenas do síndico, e ele sempre deve ter em mãos uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para qualquer uma das obras em condomínios.
A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo, AABIC, após realizar um levantamento junto à Receita Federal do Estado de São Paulo, identificou que existem 57.221 condomínios registrados e legalizados no estado de São Paulo. Na região metropolitana são 30.951 e só na capital 24.360.
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